购房问题大盘点 二手房陷阱逐个击破

　　传统新年将至，无论是本地工作的社区居民还是在外打拼回家的“打工仔”，或许或多或少都有置房的打算。其中不少人为了能直接拎包入住，会选择购买二手房，不过在此社区报记者需提醒：选择房屋之前，还是应该简单了解一下买卖的注意事项，以免决定购买之后才发现要么首付款不够，要么总款项超出预算。

　　“净价”不是卖价自己要有盘算

　　与新房不同的是，除房价本身外，二手房交易过程中还需缴纳各项税费，如果是通过中介完成交易的还涉及中介费等。

　　记者在二手房市场中了解到，几乎所有卖家开出的都是“净价”，房屋交易过程中所需缴纳的一切税费甚至是中介费都由买家支付，卖家只收“净价”，不管税费，所以在下手前一定要先询问清楚房款加税钱之类的一共多少，以免影响选择。

　　首付款：银行一般只贷评估价的70%

　　虽然二手房贷款与新房贷款的首付比例和贷款利率完全一样，但与新房贷款的首付款按照购房时的楼盘项目定价不同，二手房则是按照评估价来计算贷款额度的。通常在申请二手房贷款时，银行要先对房产进行评估。银行在放贷时将取合同价和评估价两者之间的低值为基础，再乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。

　　通常，二手房评估价大多为市场价值的80%-90%。例如一套市场价50万元的二手房，如果按照80%的市场价值计算，评估价则为40万元。而银行所能够提供的贷款就只有40万的70%，即28万元，所以购买这套二手房，要准备22万元的首付款，而非通常理解的15万元首付款。

　　“阴阳合同”：无一利而有百弊

　　为了达到少交税的目的，很多人会选择“阴阳合同”的做法，即除真实合同外，签订一份成交价格远远低于实际成交价的“假合同”报税。观韬律师事务所的薛律师告诉记者，一方面现在这种做法不能省税。另一方面，“阴阳合同”中真实合同和虚假合同的差额部分在法律上得不到保护。当买家再次转让所购房屋时，会产生虚增售房利润，导致税负增大。如果一旦所买房屋以后遇到拆迁，还可能面临补偿价格较低的风险，可谓得不偿失。